Activités

Bornage

Connaissez-vous réellement les limites de votre propriété ?

Quand et Pourquoi procéder à un bornage ?

En tant que propriétaire d’un bien foncier, connaissez-vous les limites de celui-ci si vous ne possédez pas un plan de bornage dressé par un Géomètre-Expert ?


La réponse à cette question tient à l’examen de trois sources d’information :

 LES TITRES DE PROPRIETE
Le contrat de vente de terrain à bâtir doivent mentionner si celui-ci à fait l’objet d’un bornage. Le bornage est obligatoire dans le cas de lotissement. Article L111-5-3 du Code de l’Urbanisme, Loi SRU du 13/12/2000

Depuis le 1er octobre 2007, toute division d’unité foncière en vue de créer un terrain à bâtir constitue un lotissement. Article L442-1 du Code de l’Urbanisme. Néanmoins, si certains actes anciens comportent une description sommaire de la propriété, par exemple : « parcelle de terre cernée de fossés…. », les contrats de mutation immobilière comportent souvent la seule désignation cadastrale (voir valeur du plan cadastral ci-dessous) et dans le chapitre « Conditions Générales », la clause suivante : « (…)l’acquéreur prends l’immeuble vendu dans son état au jour du transfert de propriété, sans recours possible contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour (…) erreurs de désignation ou de contenance, toute erreur de contenance en plus ou moins si elle existe, excédât-elle-même un vingtième devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur »

L’ETAT DES LIEUX
Les limites apparentes, qu’elles soient naturelles (cours d’eau…) ou artificielles (clôtures, talus…) ne constituent qu’une présomption de propriété.

►  LE CADASTRE
« L’Administration ne peut donner l’assurance formelle que les limites figurant sur le plan cadastral correspondent véritablement aux droits de propriété.» J.O. Ass. Nat. mai 1976

« On ne saurait lui demander des garanties juridiques qu’il n’a pas pour mission d’assurer, que ce soit sur la position réelle des limites ou sur la superficie des parcelles » Dir du Cadastre, Congrès de Bordeaux 1984

« La responsabilité de l’Etat dans un éventuel préjudice subi du fait d’une contenance inexacte ne saurait être engagée. » Dir. Gén. des Impôts Août 1974

Le plan cadastral n’est pas un plan de propriété : c’est un document à usage fiscal qui ne confère pas un droit de propriété. Les énonciations qu’il procure aux usagers sont de simples renseignements qu’il leur appartient de vérifier, notamment lors d’une transaction. Il n’a aucun caractère contradictoire. Il peut dans certains cas donner une « indication » à manier avec précaution compte tenu de son échelle : 1mm sur le plan correspond dans certains cas à 2.5m sur le terrain.

QUAND BORNER ?
Vous êtes acquéreur d’un bien foncier, exigez, lors de la signature du compromis, le bornage qui seul vous garantira les limites et la superficie.

Vous êtes propriétaire, vous aurez à connaître les limites de votre propriété le jour où vous entreprendrez une construction ou la plantation d’une haie pour ne pas empiéter sur le terrain de votre voisin ou pour respecter les règles d’urbanisme.

 Article 646 Code Civil
« Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs »
Le bornage doit régler contradictoirement un conflit ou une incertitude de frontière entre deux ou plusieurs propriétaires privés dont les fonds sont contigus. Chaque propriétaire intéressé par le bornage doit justifier de la possession d’un titre (ou acte authentique) de propriété. Le propriétaire peut consentir à la délimitation et au bornage soit par sa présence physique, soit par mandataire. Dans la pratique, sauf accord préalable entre les parties sur le partage des frais, ceux-ci sont à la charge de l’instigateur du bornage. Les voisins ne sont pas tenus de participer à des dépenses engagées sans leur consentement.

QUE FAIT LE GEOMETRE-EXPERT ?
Art.1 – 1er alinéa de la Loi 46-942 et de l’ordonnance 98-774
Seul le Géomètre-Expert peut, à travers les plans qu’il rédige, fixer sous sa responsabilité, les limites des biens fonciers et définir les droits qui y sont attachés. Le bornage est l’ensemble de la procédure comportant :

  • La recherche contradictoire des limites, et leur repérage précis et sans équivoque (à l’aide de bornes ou repères, ou d’éléments physiques pérennes tels que murs, clôtures…)
  • La rédaction d’un document écrit, constatant les circonstances de la délimitation et la position exacte des limites, approuvé par la signature des parties (ou homologué par décision de justice) et permettant, le cas échéant, la remise en place des limites

Le Géomètre-Expert recueille et analyse les éléments permettant de définir les limites. Il établit alors une proposition de bornage soumise au consentement des parties. Il ne peut imposer son point de vue, mais seulement conseiller, proposer et convaincre loyalement, dans le respect absolu des droits légitimes de chacun.
En cas d’accord entre les parties, la limite est entérinée par la rédaction d’un plan et procès–verbal de bornage.
En cas de désaccord, le Géomètre-Expert rédige un procès-verbal de carence, laissant toute liberté à la partie la plus diligente d’engager une procédure de bornage judiciaire.
 

Rédaction à partir du mémento « Bornage Amiable » rédigé par la commission techniques foncières de l’Ordre des Géomètres-Experts